מאמר חובה: 6 עצות זהב לרוכשים דירה מקבלן

חיפוש דירה הוא תהליך מורכב שמרכז בתוכו קבלת החלטות גדולות תוך שקלול של משתנים רבים. כאשר מדובר ברכישת דירת קבלן הנקנית "על הנייר", הדבר נעשה מורכב אף יותר, כיוון שאין באפשרותנו לראות את הנכס ולבדוק אותו פיזית, מה שמצריך בדיקה מקדימה מקיפה וידע תאורטי רחב יותר.

את המשתנים שיש לקחת בחשבון כשרוכשים דירת קבלן ניתן לחלק בצורה גסה לשלושה מישורים עיקריים: משפטי, כלכלי ואדריכלי, כאשר במאמר זה התמקדנו באחרון. כדאי להתייעץ עם עו"ד בכל הנוגע להיבטים המשפטיים טרם חתימת החוזה מול הקבלן, וכן לקבל ייעוץ כלכלי בנוגע למשכנתא.

במאמר זה, ניסינו לקחת את הידע שצברנו והלקחים שלמדנו לאורך השנים ולתמצת לכם אותו ל-6 נקודות עיקריות, שיקנו לכם כלים טובים לבחון בצורה מקצועית את דירת הקבלן, בתקווה שזה יחסוך מכם מפח נפש. ידע זה כוח.

ממדי החללים

נקודה זו היא מקור למפח נפש רב, במידה ואינה נבדקת כראוי. היזם, בבואו לשווק את דירות הקבלן, מעוניין לייצר מצג של דירות מרווחות וחדרים היכולים לענות על מגוון פונקציות. לצערנו, אנו נתקלים לא מעט במקרים בהם התכנית השיווקית של הדירה המוצגת לרוכשים אינה משקפת נאמנה את מצב החדרים בפועל, ולמעשה אינה ברת יישום כלל מבחינת העמדת הריהוט. כך למשל, חדר ילדים יוצג ככזה היכול להכיל בצורה הנראית כמרווחת - מיטה, ארון ושולחן כתיבה. במקרים רבים לא ניתן יהיה להכניס את כל הפונקציות הללו יחד לחדר והלקוח יאלץ להסתפק במיטת יחיד וארון קטן. תפיסה מוטעית זו של החלל נוצרת עקב הצבת תמונות של ריהוט בתכנית, הקטנות מהגדלים של הריהוט במציאות. אז איך נמנעים מסיטואציות כאלו? הפתרון פשוט מאוד. בתכניות המכר על היזם לספק מידות של החדרים (יש לקחת בחשבון סטייה מותרת במידות). את גודל החדרים המצוין בתכניות יש להצליב עם מידות אמיתיות של ריהוט ולנסות לארגן את החדרים ע"פ מידות אלו. אדריכל יוכל לעשות זאת בעזרת תוכנה ממוחשבת אבל למעשה כל אחד יכול לעשות זאת בעצמו בעזרת דף וסרגל.
הנה כמה מידות של ריהוט שניתן להיעזר בהן:
מיטת יחיד ממוצעת: רוחב 80-90, אורך 190-200
מיטת זוגית ממוצעת: רוחב 140-200, אורך 200-220
שולחן כתיבה ממוצע: עומק 60-80, אורך 120-200
שולחן אוכל ממוצע: עומק 60-100, אורך 120-200, וכמובן יתכן הרבה יותר
ארון בגדים: עומק ממוצע של כ-60 ס"מ, אורך משתנה. כיום ישנם גם ארונות בעומק 40 ס"מ, אך לרוב אלו לא יכילו אזור של בגדים לתלייה.
מרחב פנוי לפני ארון עם דלתות ציריות: רצוי לפחות 60 ס"מ. מול ארון עם דלתות הזזה ניתן גם קצת פחות.
מרחב פנוי לפני שולחן כתיבה: לא כדאי לרדת מ-100 ס"מ.
שולחן אוכל – בשביל תפעול נוח של שולחן אוכל עם ישיבה משני צידיו, כדאי לתכנן מרחב של לפחות 260 ס"מ, כתלות גם ברוחב השולחן.

זרימת אוויר בדירה

בדקו מה הם כיווני האוויר בדירה, כלומר היכן ממוקמים החלונות והכיוון אליהם הם פונים. לדוגמא, בדירה "מפולשת", כלומר עם שני כיווני אוויר מנוגדים (לפחות), פתיחת החלונות בקירות נגדיים תביא לזרימת אוויר נעימה בדירה, ובמקרים רבים אף לחסוך הפעלת מזגן בקיץ בחלק משעות היום. גם חלונות בקירות סמוכים יכולים להביא לזרימת אוויר בדירה, אך בעיקר בטווח בין שני החלונות, אשר לאו דווקא יורגש בשאר הדירה. גורם נוסף שעשוי להשפיע על זרימת האוויר הוא מבנים סמוכים. ישנם מקרים בהם מבנה סמוך גדול עלול להפחית את האוויר הזורם דרך הדירה, ובמקרים אחרים, מבנים גבוהים הצמודים זה לזה, ושאינם חוסמים את חזית הדירה, עלולים ליצור "מסדרון רוח" שמביא דווקא לזרימה מוגברת של אוויר (לעיתים אף חזקה מידי, כזו שעשויה להפריע לתפקוד השוטף). פרמטר נוסף שעלול להשפיע על זרימת האוויר הוא גובה הדירה. ככל שהדירה ממוקמת בקומה גבוהה יותר, כך היא פחות חשופה לחסמים של אוויר בסביבה הבנויה, והסיכויים לזרימה טובה של אוויר בדירה גדלים.

"מסדרון רוח" הנוצר בין שני מבנים גבוהים סמוכים

כיווני אור וקירות חיצוניים 

גורם נוסף וחשוב שיש לבדוק ולנתח בעת בדיקת הדירה על הנייר, הוא הכיוון אליו פונים הקירות החיצוניים של הדירה. לשם כך עלינו ראשית להבין כיצד עובד מסלול השמש. כולנו יודעים כי בשעות הבוקר קרני השמש יגיעו נמוך מצד מזרח ובשעות אחה"צ קרני השמש יגיעו נמוך מצד מערב. מה שלא תמיד נלקח בחשבון הוא הכיוון הדרומי. בארץ ישראל, השמש לאורך כל היום תמיד תהיה בנטייה דרומית, כאשר בחודשי החורף השמש תהיה נמוכה יותר מכיוון דרום ובחדשי הקיץ היא תהיה גבוהה יותר כלפי מרכז השמיים. עובדה זו מביאה לכך שהחזית הדרומית תהיה חשופה לשמש לאורך שעות היום, ואילו בחזית הצפונית כמעט ולא נתקל בשמש ישירה. נתונים אלו משפיעים על הדירה הן במישור התרמי והן מבחינת האור החודר לדירה. מבחינה תרמית, דירה עם קירות חיצוניים הפונים ברובם לכיוון דרום תהיה דירה חמה יותר, ולהפך – דירה עם קירות חיצוניים הפונים ברובם לכיוון צפון תהיה דירה קרה יותר. עובדות אלו יש לשקלל עם ההעדפות האישיות שלכם בנוגע לחום וקור. מבחינת אור שמש – יש לשים לב למיקום של הפונקציות בדירה וארגון הרהיטים, ביחס לכיוון האור. לדוגמא, לא כדאי יהיה למקם טלוויזיה מול חלון דרומי כיוון שהשמש יכולה לסנוור ולפגום באיכות הצפייה. דוגמא נוספת היא סלון עם ויטרינה גדולה הפונה לכיוון דרום. במקרה כזה יש לוודא כי ישנם פתרונות הצללה מתאימים שיאפשרו שהייה נעימה בסלון גם בחדשי הקיץ.

אקלים הדירה בהתאם לכיוון אליו היא פונה

סביבת המבנה

מעבר להתאמה של דירת הקבלן לצרכים שלכם, חשוב מאוד לבדוק את מיקום הדירה ומה נמצא בסביבתה. ראשית, חשבו על ההתנהלות היומיומית שלכם: גני ילדים, מכולת שכונתית, גינה קהילתית וכד'. בדקו מה מאלו נמצאים בסביבת המבנה ושאלו את עצמכם מה חשוב לכם שיהיה במרחק הליכה ומה פחות. מרחקי הליכה של פונקציות בשימוש יומיומי יכולים לחסוך הרבה זמן וכסף ומשפיעים באופן ישיר על איכות החיים.
שנית, בדקו מה הם גורמי הרעש בסביבת הדירה: האם יש גן ילדים או בית ספר מתחת לחלון הדירה? האם יש כביש סואן בסמוך? אם הסביבה של המבנה כבר בנויה וקיימת, כדאי לבקר את המקום בשעות היום ובשעות הערב כדי לראות האם יש שכנים קולניים או מפגעי רעש אחרים.
כאשר סביבת הבניין עוד לא בנויה, כדאי לבדוק את התב"עות של האזור כמו גם את ההיתרים או היתרים בתהליך של מבנים סמוכים, כדי להבין מה עתידה להיות סביבת המבנה שלכם. לדוגמא, אם פנטזתם על נוף פתוח מהמרפסת, כדאי לוודא שלא מתוכנן להבנות מולכם רב קומות. אם ריחות הפרדס הסמוך שבו את ליבכם, בידקו שאין תב"ע המייעדת את השטח למרכז מסחרי או כביש ראשי.
ולבסוף, שימו לב למיקום הדירה ביחס לפונקציות של הבניין. לדוגמא חלון בדירה בקומות ראשונות הפונה לדלת חדר אשפה עלול להכניס ריחות לא נעימים לדירה. דוגמא נוספת היא חלון בדירה נמוכה הפונה לחצר של דירת גן. קירבה זו יוצרת אינטראקציה בין הדירה שלכם לדיירים בדירת הגן. עובדה זו לא תמיד עובדת לרעתכם ויכולה להביא ליחסי שכנות נפלאים, אך כאמור יש לקחת זאת בחשבון.

 

המפרט הטכני

בעת שקלול התקציב הפנוי הנותר לרכישת הדירה, יש לעבור בקפידה על המפרט הטכני שמציע הקבלן, בכדי להבין מה נכלל בדירה הנמסרת לידכם ומה לא. פעמים רבות נדרשים הקונים להוסיף סכומי כסף לא מבוטלים על מנת להתאים את הדירה למגורים. סכומים אלו לא תמיד נלקחים בחשבון בעת לקיחת המשכנתא וחישוב ההוצאות. כך למשל, דירות רבות נמסרות עם הכנות מיזוג אוויר בלבד, ללא יחידות המיזוג עצמן. גם דודי שמש לא תמיד נכללים במפרט, אלא כהכנות בלבד. נקודה חשובה נוספת היא המטבחים. המטבחים הנכללים במפרט, הם לרוב מאוד מינימליים ובסטנדרט יחסית נמוך. הזיכוי המתקבל מהקבלן כנגד המטבח, במידה והלקוח רוצה לבצע מטבח אחר מהמצוין במפרט, הוא נמוך מאוד. במרבית המקרים הלקוח יידרש להוסיף כמה עשרות אלפי שקלים כדי להתאים את המטבח לצרכיו. דבר נוסף שיש לבדוק הוא מה מפרט הבידוד התרמי של הבניין. לבידוד תרמי השפעה מכרעת על האקלים בדירה וכאשר נעשה בהתאם לתקן, יכול לחסוך כסף רב בהוצאות החשמל על מיזוג. עד כדי כך הדבר משפיע על הדירה, שבדירות עם בידוד תרמי טוב, כמעט ואין צורך להפעיל מזגן. מעבר לכל אלו, יש לוודא עם הקבלן מה מחירון השינויים במידה וידרשו. הזזת קיר, נקודת מים או נקודת חשמל לרוב יתומחרו בנפרד ויתווספו למחיר הסופי של הדירה.

 

האם זה מתאים לצרכים שלנו?

ולבסוף, אחד הדברים החשובים שיש לבחון הוא האם תכנית הדירה שלפניכם מתאימה ועונה לצרכים שלכם. נשמע טרוויאלי, נכון? ובכן, תתפלאו כמה פעמים מתמקדים בעיקר במספר החדרים בדירה כאשר הצרכים, הדרישות וההעדפות לא נבחנים לעומק. אספנו כאן מספר נקודות לדוגמא שכדאי להתעכב עליהן.
שרותי אורחים – בדירות בהן אין שרותי אורחים והאורחים משתמשים בשירותים הכלליים של הבית, אלו לרוב יכילו גם אמבטיה ולעיתים גם מכונת כביסה. בדקו עם עצמכם מה הרגלי הסדר והניקיון שלכם: אם אתם נוטים לבלגן, קחו בחשבון שבכל פעם שתארחו, האורחים יחוו את כל הבלגן של חדר רחצה כללי, במיוחד אם יש ילדים, בנוסף לבלגן של חדר כביסה. לא לכולם זה מפריע, אבל זו בהחלט נקודה למחשבה.
אחסון כלי ניקוי – בקבוקים ושפורפרות ניתן לאחסן בארונות, אך מגב, מטאטא ודלי לא ניתן לסגור בארון סטנדרטי. בדקו שיש בדירה מקום לאחסן את הדברים הללו. בתכנון דירות קבלן, מפאת אילוצי מקום, דברים אלו לא תמיד נלקחים בחשבון.
גודל מטבח – ראשית עליכם לבדוק עם עצמכם מה הם הרגלי הבישול שלכם: האם אתם מבשלים הרבה וזקוקים להרבה מקום במטבח, או שלרוב משתמשים באוכל מוכן? בנוסף, בדקו מה גודל המטבח הנוכחי שלכם והאם הוא משרת את צרכיכם? השוו עם גודל המטבח המוצע בדירת הקבלן כדי לקבל הבנה יחסית של כמות האחסון וגודל משטחי העבודה. תכנון מטבח הוא עולם שלם של ידע, אך הבנת גודל המטבח ע"י השוואה למצב קיים, היא נקודה פתיחה טובה.
מיקומי חדרים – רעש יכול לעבור בין חללים סמוכים. לכן, כדאי לשים לב מה נמצא מצידי החדרים: חדר שינה הורים החולק קיר עם חדר שינה ילדים, חדר החולק קיר עם הסלון וכו'. לעיתים עושים שימוש בחדרי הרחצה או חדרי הארונות כדי לחצוץ בין חללים ולתת פרטיות נוספת.
אחסון כללי – אחסון הוא מצרך נדיר, במיוחד היום כשמחירי הנדל"ן עולים והדירות קטנות. ללא מקומות אחסון נאותים, הדירה נוטה להתבלגן בקלות רבה יותר. שימו לב לגדלי הארונות בחדרים בהעמדת הריהוט הראלית בדירה. בנוסף, אם אין חדר שרות רצוי שיהיה לפחות ארון שרות.

 

מקווים שמאמר זה יעזור לכם להגיע מוכנים יותר לקראת הרכישה.

רוצים "עין מקצועית"? מוזמנים ליצור איתנו קשר ונקבע פגישה. לפעמים גם פגישה של שעתיים-שלוש יכולה להאיר את עינכם ולסייע לכם בקבלת אחת ההחלטות הכי חשובות שתעשו. שיהיה בהצלחה!